Caso seja aprovado em segundo turno na Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH), o novo Plano Diretor da capital vai trazer mudanças no direcionamento e desenvolvimento da cidade nos próximos anos. O projeto trata de novas diretrizes sobre habitação, transporte, meio ambiente, construções, moradias etc. Com isso, as alterações podem significar novas avenidas, expansões verticais nos bairros, parques e espaços ecológicos e corredores verdes para solucionar problemas como enchentes.
Entretanto, devido à linguagem técnica do Plano Diretor, parte da população belo-horizontina ainda não compreendeu ou tem dúvidas sobre os impactos que o projeto pode trazer em suas vidas.
O BHAZ conversou com a secretária Municipal de Políticas Urbanas, Maria Caldas, para entender melhor quais são os principais pontos, as discussões, as mudanças e as soluções que o plano traz para os problemas atuais da cidade. “Não é uma mudança para amanhã. É um projeto complicado, pois mexe com disputa de espaço, poder econômico e lucro. O Plano Diretor é basicamente as regras sobre como usar o território e, uma mudança como esta, impacta muito na ideia de patrimônio e, principalmente, reduz as especulações imobiliárias”, explica.
O projeto que vem sendo discutido desde 2015, só foi aprovado em primeiro turno nessa terça-feira (21). Agora, ele vai passar por quatro comissões e será votado em segundo turno. Entenda os principais pontos do plano:
Novo imposto
A proposta mais polêmica do plano até o momento é o reajuste do Coeficiente de Aproveitamento (CA) dos terrenos da capital. Com ele, cria-se a Outorga Onerosa, que é uma cobrança feita pela prefeitura sobre a utilização de espaço para construções. A taxa deve custar 40% do valor de mercado do terreno.
Funciona assim: a fórmula para determinar o tamanho de uma construção é feita multiplicando o Coeficiente de Aproveitamento (CA) pelo tamanho da área do terreno em metros quadrados. Atualmente, há terrenos com diversos coeficientes na capital, variando entre 1.0 e 5.0.
“Essa diferença na legislação atual permitiu um enriquecimento sem causa e uma maior especulação imobiliária. A outorga coloca todos os terrenos da cidade em coeficiente 1.0, que é o básico. Para o empresário chegar ao máximo, ele tem de comprar o direito de construir da sociedade. Pois, quando ele adensa essa região, ele gera uma necessidade de mais serviços, como escolas, coleta de lixo, e por isso é preciso pagar”, diz Maria Caldas.
Porém, para descentralizar a cidade, que atualmente encontra-se condensada na região Centro-Sul, terrenos nos arredores dos principais corredores da capital, como as avenidas Cristiano Machado e Pedro I, por exemplo, terão coeficientes mais altos, para estimular a construção no local. “A ideia é criar uma cidade moderna e com múltiplas centralidades e não como é hoje, com a concentração do comércio e empresas dentro da avenida do Contorno”, completa Maria Caldas.
O vice-presidente da Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (Fiemg), Teodomiro Diniz Camargos, disse que a aprovação do novo plano com a criação de um imposto não é benéfica para a cidade. “No nosso entendimento, esse projeto configura uma perda para Belo Horizonte. Há uma enganação de que as pessoas vão ter facilidades na busca de moradia. Mas, na verdade, a cidade vai perder economia, emprego e renda”, diz Teodomiro.
Imóveis mais caros?
Os empresários da construção civil consideram também que a Outorga Onerosa deixe a habitação mais cara e provoque um movimento de fuga dos empresários para outros municípios. “Quem vai pagar é o belo-horizontino. O empresário sempre pode ir para outra cidade e trabalhar empreendimentos em outros locais. A população que é a maior prejudicada com o aumento do preço do imóvel”, pontua o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Renato Michel.
A secretária de Política Urbana nega que a outorga seja prejudicial. “A prefeitura vai fazer um controle no estoque, não é todo mundo que vai exercer esse coeficiente máximo. Essa ideia de que o preço vai aumentar não existe, pois, em qualquer princípio da economia, o preço já é o maior possível. Se tivesse a possibilidade de aumentar o valor dos imóveis, os empresários já teriam aumentado”, ressalta Maria Caldas.
Além disso, a Outorga Onerosa só passa a valer a partir de três anos após o projeto ser aprovado. Sendo assim, quem tem um terreno com CA 3.0, por exemplo, poderá utilizá-lo por três anos. Após isso, ele cai para 1.0. “Desta forma, o dono tem que diminuir o preço de venda, pois seu terreno não pode produzir a mais do que o coeficiente permite. Não há possibilidade deste valor ser repassado ao imóvel, pois o proprietário vai pagar a outorga e, mesmo assim, sairá mais barato do que o preço praticado atualmente”, esclarece Maria Caldas.
Fundo de investimento
O dinheiro captado pela outorga será destinado a dois fundos:
- Fundo de Centralidades, que vai recolher a outorga das regiões próximas de corredores da capital, como as avenidas Antônio Carlos e Cristiano Machado, e o recurso será reinvestido em infraestrutura na região;
- Fundo de Habitação, que usará o imposto arrecadado das outras regiões da cidade para investir em urbanização de favelas, atendendo às minorias e um quarto da população que vivem em situação precária.
Os fundos serão geridos por conselhos de política urbana e habitação que farão o acompanhamento.
Meio ambiente
Catástrofes naturais têm assustado a população de Belo Horizonte nos últimos anos. São enchentes, deslizamentos, quedas de árvores etc. O plano prevê que calamidades como a que aconteceu na avenida Vilarinho na quinta-feira passada (15) aumente em 32%, por decorrência das mudanças climáticas.
Por isso, há a garantia de proteção integral de todas as áreas ambientais já existentes na cidade e a criação de corredores verdes em BH, para facilitar a absorção de água. “Há uma preocupação com fundos de vale e a determinação de áreas de permeabilidade para a água entrar diretamente no solo”, diz a secretária Municipal de Políticas Urbanas.
Medidas que favoreçam o meio ambiente e o uso do espaço público podem ganhar benefícios como aumento no coeficiente de construção dos terrenos. “Reuso de água e conceitos de sustentabilidade serão utilizados como incentivo em troca de mais coeficientes de aproveitamento dos terrenos”, explica.
Uso da cidade
O novo plano traz uma nova proposta adensamento. A ideia é retirar a concentração populacional da região central e realocá-la ao longo das vias que contam com sistema de transporte. Esse projeto leva o nome de Desenvolvimento Orientado para o Transporte (DOT).
O objetivo é fazer com que, cada vez mais, as pessoas estejam próximas do sistema de transporte público, desestimulando o uso de carros. “Muita gente perto do sistema de transporte diminui a necessidade de deslocamento na cidade. O transporte individual terá a menor prioridade. O objetivo é usar mais os meios de transporte compartilhados”, diz a secretária.
Além disso, há uma série de incentivos para que ao longo desses corredores as construções recuem para o fundo do lote e a parte frontal seja tratada como calçada. “Se o proprietário colocar bancos, iluminação e criar uma praça onde as pessoas possam circular, ele pode construir prédios mais altos. Pretendemos criar áreas de fruição pública nesse espaço, como lojas com fachada para a rua, para dar movimento, ter interação e fomentar o comércio”, ressalta a secretária.
Menos carros nas ruas
Segundo o engenheiro e consultor em transporte e trânsito, Osias Baptista, a proposta de reduzir o uso de carros passa a ser interessante para a cidade a partir do momento em que o transporte público é reforçado. “Na medida em que se tiram os automóveis, é preciso colocar mais ônibus e garantir que eles tenham circulação, pois isso gera mais viagens, sem aumentar os custos”, explica o especialista.
Osias explica que a proposta mostra que a prefeitura deve adotar medidas para inibir o uso de carro na cidade. “É preciso criar mais corredores para coletivos na cidade, assim como foi feito na avenida Pedro II. Outras ações devem diminuir o número de vagas de estacionamento na cidade; criar pedágios urbanos; rodízio de placas e aumento na taxação de estacionamento privados, forçando o aumento dos preços”, indica.
De acordo com Maria Caldas, a cidade será preparada para uma nova infraestrutura, que deve ser apresentada no Plano de Mobilidade, com linhas de metrô, novas avenidas e corredores. “O município não consegue fazer metrô, mas cria o espaço. Nas áreas previstas para novas linhas de metrô, o plano traz um projeto de adensamento maior para colocar mais pessoas próximas às linhas. Há também um planejamento para vias prioritárias, onde há a restrição de ocupação. Isso é feito para garantir que não precise demolir grandes edificações quando for abrir corredores. Por exemplo, uma área preparada para receber um corredor que ligará em linha reta a região do Barreiro a Venda Nova sem passar pelo Centro”, conta.
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Imóveis abandonados
Em junho deste ano, a Prefeitura de Belo Horizonte, por meio da Subsecretaria de Planejamento Urbano, divulgou um levantamento realizado no Hipercentro da capital, onde 89 imóveis vazios particulares foram identificados. Desse total, 19 edifícios têm mais de três pavimentos e 70 são imóveis menores, como edifícios, casas e lotes vagos.
Com a aprovação do plano, esses imóveis devem retomar sua função social. “Um dos instrumentos regulamentados no plano é a ocupação compulsória. A partir da aprovação, poderemos notificar os proprietários dos prédios desocupados para que eles ponham os imóveis no mercado. Ele terá o prazo de um ano para fazer isso”, explica Maria.
Caso o proprietário descumpra a ordem, ele pode perder o imóvel. “Se o local não retomar o uso durante cinco anos, nós vamos dobrando a alíquota de IPTU do imóvel até chegar em 15%. Caso, mesmo assim, o imóvel continue vazio, nós podemos desapropriá-lo e pagar com título da dívida pública. Será um instrumento importante para trabalhar com imóveis ociosos e tentar suprir o déficit de 55 mil moradias em Belo Horizonte”, garante a secretária.
