Marcado para ser analisado, em primeiro turno, nesta segunda-feira (30), em sessão extraordinária na Câmara de Vereadores, o Projeto de Lei 574/2025, chamado pela Prefeitura de ‘PL da requalificação’ e, pelos critícos, ‘PL da especulação’, é a grande aposta da administração de Álvaro Damião (União Brasil) para promover mudanças significativas no hipercentro de Belo Horizonte. A proposta não escapa às críticas e polêmicas sobre os incentivos e renúncias fiscais às construtoras, os impactos de mobilidade e o tempo acelerado de tramitação. Todas elas rebatidas pelo secretário de Política Urbana, Leonardo Castro, que, entre outros pontos, considera que os seis meses em que esteve na Casa e as reuniões com as comunidades locais legitimam e viabilizam a iniciativa.
Encaminhado à Câmara no final do ano passado, o projeto propõe uma série de medidas que promete dar outra cara para os bairros Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. Nesses locais, a PBH pretende flexibilizar as regras de construção de prédios, incentivar a prática de requalificação e retrofit de imóveis mais antigos, implementar ações de melhoria da mobilidade urbana, além de reformar espaços públicos, como praças e canteiros. Há, também, uma preocupação com a população em situação de rua, apontada como um dos fatores de desvalorização dos imóveis da região.
Veja também
“O objetivo é fazer do centro e de seus bairros um espaço vibrante, sustentável e inclusivo, que volte a atrair pessoas, negócios e cultura. Regenerar o centro é reconstruir a cidade”, garantiu o prefeito Álvaro Damião, em outubro de 2025, quando o projeto de envio à Câmara foi anunciado.
Para viabilizar boa parte do que pretende, a PBH quer criar uma Unidade de Regeneração (UR), para gerar créditos a quem realizar obras de modernização na região, com a produção de moradia social, retomada de obras paralisadas e substituição de galpões ociosos – calcula-se que há cerca de 1,2 mil galpões subutilizados no Hipercentro.
A iniciativa ganhou forma a partir da percepção de que o Hipercentro de BH, apesar de contar com grande infraestrutura, vinha atraindo pouca atenção de moradores e investidores. Segundo a PBH, a região tem, hoje, cerca de 60 mil habitantes, mas foi originalmente pensada para abrigar cerca de 100 mil dentro da área delimitada pela Avenida do Contorno.
Fatores como a degradação do patrimônio que tem, em média, 50 anos de uso, e a fragmentação urbana provocada por linhas férreas e complexos de viadutos, além da existência de cerca de 1,2 mil galpões subutilizados também estariam contribuindo para o saldo negativo.
Segundo Leonardo Castro, em entrevista ao BHAZ, a proposta é complementar ao trabalho que a Prefeitura já vinha fazendo inicialmente, a partir da gestão do prefeito Fuad Noman, com o programa “Centro de Todo Mundo”. Pelo programa, diversas obras que foram feitas no Centro: reforma da Praça da Estação, da Praça Rio Branco, construção do espaço multiuso do Parque Municipal, a demolição do anexo dos edifícios Sulacap-Sulamérica, com a abertura da avenida Afonso Pena para o Viaduto Santa Tereza de novo, como era no projeto original.
“No entanto, nossa compreensão sempre foi a de que o investimento público não seria suficiente para promover uma requalificação da área central. E a partir disso nós propusemos um conjunto de incentivos para viabilizar investimentos privados do mercado imobiliário na área central, justamente para que a gente consiga reverter um processo de esvaziamento do centro, que tem sido muito acima até da perda de população que a gente teve em Belo Horizonte nos últimos anos, que foi de 2,5%. No centro, essa perda foi de mais de 10% da população residente”, explica Leonardo.
Tramitação
Para os especialistas, há uma série de aspectos que ainda precisam ser melhor explicados e debatidos e, de certa forma, o tempo para isso teria sido insuficiente. É o que pensa o professor da Escola de Arquitetura da UFMG, Roberto Andrés. Para o urbanista, o projeto está correndo de forma muito acelerada, sem o debate social necessário. Ele cita a experiência de verticalização do bairro Belvedere como um exemplo de que, semelhante ao que ocorre agora, a falta de debate mais longo criou problemas futuros.
“Hoje existe um inquérito da Polícia Civil para apurar os responsáveis pela construção daquelas torres, porque já tem demonstração e comprovação de que isso alterou o clima da cidade, aumentando a temperatura, quer dizer, prejudicando toda a população, mas hoje esse é um dano irreversível, ninguém vai demolir as torres do Belvedere. Então, isso é um exemplo de como esse tipo de tramitação acelerada de coisas que transformam profundamente a cidade pode ser prejudicial para a coletividade”, diz Roberto.
O secretário discorda. Para Leonardo, como o projeto já tramita na Câmara há quase seis meses, houve tempo suficiente para discussões, tanto no Legislativo, quanto com as comunidades. Ele defende que esse não é um projeto “muito grande, muito extenso”, mas que, mesmo assim, foi objeto de diversas apresentações para as entidades de classe, em reunião nos bairros envolvidos, e por meio de audiência pública na Casa.
“Nós recebemos individualmente todos os coletivos e movimentos que pediram reunião conosco. O ritmo de tramitação do projeto é um ritmo compatível com a complexidade dele, e não é acelerado, um acelerado seria sem essa possibilidade toda de discussão que a gente tem tido”, diz.
Plano Diretor
A proposta prevê estímulos urbanísticos, como o aumento de até 70% no coeficiente máximo de aproveitamento dos terrenos, diminuindo o afastamento entre imóveis e permitindo a construção de prédios mais altos. Nesses casos, a cobrança de outorga onerosa, que são taxas extras pelo que excede o que é permitido no município, deixaria de existir em áreas previamente definidas.
Para o urbanista Roberto Andres, além da forma de tramitação, o projeto tem um problema formal, porque ele altera “profundamente” o plano diretor. Ao alterar a outorga onerosa para as construtoras em muitas regiões da cidade, o especialista acredita que o mecanismo deixa de funcionar, se ser atrativa em outras regiões. Como é algo previsto no plano diretor, o projeto deveria acontecer na Conferência Municipal de Política Urbana, que é o momento de debate mais profundo e democrático sobre a questão.
“Dentro das questões formais, tem outros pontos também, por exemplo, de que isso não poderia ser uma operação urbana simplificada, teria que ser uma operação urbana consorciada, isso é uma questão mais técnica. O mecanismo está sendo detorpado”, diz Andres.
Sobre essas críticas, o secretário defende o modelo escolhido pela prefeitura é melhor já que as operações consorciadas são sistemas de planejamento urbano que têm um financiamento próprio. Ele cita a experiência de São Paulo e Rio de Janeiro, onde se concretizaram, mas em Belo Horizonte, depois de três tentativas fracassaram por serem “economicamente inviáveis”. A proposta da PBH, que não é uma Operação Urbana Consorciada, não carrega, segundo o secretário, os instrumentos de financiamento da infraestrutura.
“As obras que estão sendo feitas no Centro da cidade e nos bairros Lagoinha e do entorno do Centro e Hipercentro, elas estão sendo feitas com o próprio orçamento da prefeitura e de financiamento que a prefeitura está contratando junto a organismos internacionais. O pressuposto da operação urbana consorciada é o autofinanciamento”, pondera
Bairros muito distintos
O urbanista Roberto Andrés concorda que a região central tem muitos imóveis vazios e que precisa de algum tipo de incentivo para que seja ocupada. No entanto, ele chama a atenção para o fato de que apenas dois bairros realmente têm características que necessitam de incentivo: o centro e o Barro Preto, onde há muitos galpões vazios, estacionamentos e prédios sem uso.
“No entanto esse PL 574, o PL da especulação imobiliária, inclui mais oito bairros nessa proposta de incentivo para a verticalização. São bairros que têm características muito diferentes. Por que que você vai dar incentivo para uma construtora construir prédios na Floresta, no Santo Efigênia, no Carlos Prates, sem nenhuma condição?”, questiona.
O secretário de Política Urbana, Leonardo Castro, conta que obteve, na maior parte das reuniões, um “esclarecimento muito positivo” junto às associações de bairro como, por exemplo, os movimentos da Lagoinha. Bairro de origem do prefeito Álvaro Damião (União Brasil), o Concórdia foi retirado da lista após pressão de parte da comunidade. A Prefeitura admite que não houve uma recepção positiva com a associação de moradores.
“A discussão, no Concórdia, vai ficar para um segundo momento. Muito embora a gente mantenha a nossa convicção de que o projeto também traria muitos bons resultados para a comunidade, nós entendemos que, do ponto de vista da tramitação, não seria interessante a gente criar uma proposta que trouxesse tanta resistência e muito fruto de desinformação”.
Desonerações
O secretário alega que há muitas “informações equivocadas” em relação ao projeto, que estaria alarmando “desnecessariamente” a população. Uma delas é em relação a algumas isenções. Essas isenções serão dadas a construtoras ou investidores. Para os especialistas, isso cria um paradoxo já que, enquanto a PBH abre mão dos recursos das taxas para as grandes empresas, muitas pessoas de baixa renda aguardam por moradia.
O urbanista Andres vê com desconfiança essas desonerações. Ele explica que a autorga onerosa é um mecanismo que, para construtora fazer um prédio maior, ela paga um valor que vai para um fundo de habitação social. Por esse projeto, a Prefeitura estaria abrindo mão de parte desse recurso que poderia custear casas para pessoas mais carentes.
“Por que dar incentivos para construtoras fazerem arranha-céus, dando desconto, abrindo mão de receita do município, sem nenhum interesse público envolvido? A Prefeitura está dando desconto para qualquer tipo de construção. Ela não está dando só para habitação social, embora este seja o discurso. Se a construtora quiser construir um prédio normal para classe média de 50 andares, ela vai ter um desconto. É abrir mão de receita sem justificativa”, defende
Para Leonardo Castro, há uma incompreensão em relação a esse tema. De acordo com o secretário de Política Urbana, o formato atual que a prefeitura tem trabalhado não tem sido capaz de atender ao padrão mais baixo de renda.
“Hoje, de cada 100 apartamentos produzidos em Belo Horizonte, só 3 vão para públicos do Minha Casa Minha Vida. A onerosidade da produção habitacional ficou muito alta e, necessariamente, os custos da produção, eles são repassados para os consumidores, eles que pagam pelos apartamentos que são construídos, ainda que eles não tenham crédito subsidiado da Caixa Econômica Federal, que eles acessem o programa Minha Casa Minha Vida”, diz.
Segundo Castro, o que a PBH está fazendo é desonerar a produção habitacional no centro da cidade que hoje “não atrai nenhum investimento relevante do ponto de vista imobiliário”. A intenção é atrair empresas para fazerem produção habitacional em especial no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, que é o que vai ser mais incentivado.
“Essa área não é objeto de desejo das classes médias e das classes mais altas, é uma área que vai ser objeto de produção de habitação social, principalmente, e com esses incentivos que a prefeitura está oferecendo, nós vamos conseguir virar esse jogo da produção de moradia social em Belo Horizonte”, garante Leonardo.
As crítícas de Andres são endossadas pelo arquiteto, urbanista e professor da UFMG, Flávio Carsalade. Para além, o que está sendo propostas são medidas de incentivo, mas não planos urbanos. “Essas medidas de incentivo precisam ser compatibilizadas e inseridas dentro de um planejamento urbano local mais amplo, que congregue outras considerações como proteção do patrimônio cultural, como infraestrutura, como possibilidade de habitação social e outras questões que têm que ser agregadas à proposta”, afirma o especialista.
Gentrificação
Um ponto que preocupa o urbanista Roberto Andres é a gentrificação. Na prática, é a transformação de bairros populares em bairros de classe média e classe média alta que, segundo os especialistas, acaba por “expulsar” as pessoas mais pobres, incapazes de conseguir habitar em locais onde o custo de vida aumenta de forma significativa.
“Essa é a história do bairro Carmo, do bairro de Serra, de tantos outros bairros da cidade. O que pode acontecer em muitos bairros? Hoje, você tem uma população que mora, que reside, que tem vínculos com aquele lugar, que tem uma prática cultural, que tem uma prática social, e, de repente, chega um mercado imobiliário incentivado por esse projeto e começa a construir torres de 30, 40 andares, implementando um novo padrão imobiliário. Então, os preços começam a subir e a população que morava lá é expulsa”, teme Andres.
Mobilidade
Outra preocupação diz respeito à mobilidade, já que o projeto estimula a verticalização sem restrição a vagas de garagem. Para Andres, pode ocorrer é o que se vê no bairro Vila da Serra, em Nova Lima, que teria aberto mão de regulação menos permissiva e, com isso, sofre hoje com os impactos do trânsito.
“As pessoas passam 40 minutos engarrafadas para sair de casa, porque são prédios de 30 andares, com 4 apartamentos por andar, 4 vagas por apartamento, são centenas de automóveis e um prédio do lado do outro, e todos eles saindo de carro durante o dia”, compara.
Para o secretário de Política Urbana, Leonardo Castro, o projeto, ao contrário, deve reduzir a circulação de carros na região central de BH. Ele garante que as mudanças buscam atender a uma população que está na região metropolitana de Belo Horizonte.
“A partir do momento que essas pessoas são atendidas no centro da cidade, elas estão deixando de ir para outras cidades e demandando esse deslocamento pendular. Então, nesse sentido, você ter as pessoas morando mais perto do centro, onde estão a maior parte dos postos de trabalho e as atividades principais, hospitais, escolas das pessoas, faz com que isso tenha um impacto sistêmico positivo na mobilidade urbana”, aposta.
Segundo Leonardo, essa preocupação de que haverá muita gente com um carro morando no hipercentro da cidade não corresponde à realidade de mercado. Ele explica que a demanda hoje do mercado imobiliário é produzir habitações com “pouquíssimas” vagas de garagem, porque os moradores da área central não demandam esse atendimento.
“Mas a partir das discussões que a gente teve com os movimentos sociais, alguns deles me mostraram muito essa preocupação. Nós colocamos o limite de meia vaga de garagem por apartamento”, pondera.
Outras mudanças
Ainda na área de mobilidade, a polêmica revitalização de cerca de 4,2 quilômetros da avenida Afonso Pena está em pauta. O projeto prevê melhorias nas calçadas, a manutenção de canteiros centrais e a criação de faixas exclusivas para o transporte coletivo, além da implantação de uma ciclovia, que virou caso de Justiça. A previsão era de que as intervenções, que começaram em 2023, terminassem em meados de 2024, o que até agora não aconteceu. A paralisação da obra ocorreu após o Ministério Público questionar a viabilidade da obra, além do impacto ambiental. Já na semana passada, um mandado de segurança foi expedido, questionando a PBH sobre a finalização do empreendimento. Sobre isso, a Prefeitura diz que a obra “foi descontinuada em razão da discussão judicial envolvendo a intervenção”.
Segurança
A instalação de câmeras com tecnologia de reconhecimento facial e sistemas de inteligência artificial em pontos estratégicos, como a Praça Sete, a Rodoviária e o Mercado Central, além do reforço no efetivo da Guarda Municipal são medidas previstas pela Prefeitura de Belo Horizonte para melhorar a segurança na região. Já a população em situação de vulnerabilidade social teria uma atenção maior, com projetos de qualificação profissional, atendimento em saúde e assistência social, com foco na reinserção dessas pessoas.
Para o arquiteto, urbanista e professor da UFMG, Flávio Carsalade, as intervenções ajudam a reduzir os crimes, mas não resolvem o problema. “A literatura urbanística nos mostra que quando a gente aumenta a vitalidade dos espaços urbanos, se reduz também a criminalidade. Porque a própria sociedade se auto vigia, digamos assim.”, disse. Mas isso há que ser cortejado com outras medidas de redução da vulnerabilidade social, de moradores em situação de rua, enfim, outras situações que são complementares. Não há como pensar a cidade de maneira isolada e fragmentada”.
Votação na Câmara: jogo ganho?
O projeto passa por uma primeira votação em plenário, na tarde desta segunda-feira (30), depois de receber 36 emendas durante a tramitação nas comissões. A expectativa da Prefeitura de BH é “muito positiva”, segundo o secretário de Política Urbana, Leonardo Castro.
A gente conseguiu um diálogo muito qualificado com a maior parte dos vereadores e a gente confia que a base da prefeitura, mesmo aqueles que não são da base e que participaram dos debates conosco, vão apoiar o projeto, ficando essa resistência uma minoria que não vai ser capaz de impedir a aprovação”, aposta Castro.
“Infelizmente, é um projeto que atende ao mercado imobiliário. Na audiência pública, a gente viu que os únicos que defendiam o projeto eram os donos de construtores. Infelizmente, a prefeitura parece que está querendo atender somente esse setor. Como é um setor muito poderoso, a gente imagina que os vereadores também vão preferir atender o dinheiro do mercado imobiliário”, critica o urbanista Roberto Andres.
O PL
Em resumo, o PL encaminhado por Damião à Câmara foca em três pilares principais:
Incentivos Urbanísticos e Fiscais
- Retrofit: Estímulo à reforma de prédios antigos para transformá-los em moradias (incluindo habitação social).
- Flexibilização: Aumento do potencial construtivo (prédios mais altos), redução de exigência de garagens e isenção de taxas de licenciamento.
- Moeda Urbana: Criação da Unidade de Regeneração (UR) para gerar créditos a quem realizar obras de modernização na região.
Mobilidade e Espaço Público
- Afonso Pena: Retomada das obras de revitalização da avenida, que incluem novas calçadas, faixas exclusivas de ônibus e a polêmica ciclovia (atualmente paralisada por questões judiciais e ambientais).
- Infraestrutura: Reforma de praças, canteiros e melhoria da iluminação.
Segurança e Social
- Tecnologia: Instalação de câmeras com reconhecimento facial e inteligência artificial em pontos críticos (Praça Sete, Rodoviária e Mercado Central).
- Ação Social: Foco na população em situação de rua, com projetos de qualificação profissional e assistência para tentar reduzir a desvalorização imobiliária da área.
